ホテルの資産価値を高めるために、RemoteLOCKをはじめとする最新システムの導入を進めている施設が増加しているのをご存知でしょうか。単なる設備更新ではなく、ホテルの資産価値を最大化するための「戦略的投資」となる理由を解説していきます。

RemoteLOCKなど、「最新システムの導入が資産価値を最大化する」と注目を集めています。投資家やアセットマネージャーが物件価値を判断する際、最も重視するのは「その物件がどれだけのキャッシュフローを生み出すか」という収益性だからです。

不動産鑑定評価における「収益還元法」では、物件が生み出す純収益を還元利回りで割って価格を算出するため、わずかな収益改善が、資産価値を上げることに繋がります。
この章では、まずホテルの収益性について解説していきましょう。

NOI（Net Operating Income）とは、運営から得られる総収益から、実際に営業にかかった費用（運営費）を差し引いた純収益です。 ホテルの売却価格（キャップレートを用いた評価額）は、以下の計算式で決定されます。

不動産価格 = NOI ÷ 還元利回り（キャップレート）
たとえば、運営コストを下げてNOIを100万円増やせば、還元利回りが5%の場合、資産価値は2,000万円向上することになります。

GOP（Gross Operating Profit）は、売上高からホテルの運営に直接かかった経費を差し引いた利益です。 アセットマネージャーにとって、GOPの改善は「運営の効率性」を示す最重要指標です。

売上（ADRや稼働率）は市場環境に左右されますが、GOPは内部のコストコントロール、特に人件費の削減によって意図的に改善が可能です。

スマートロック等の最新システム導入は、単なる「経費」ではなく、売却価格を吊り上げるための「資本（投資）」です。

変動する人件費を固定のシステム費へ

RemoteLOCKとPMSの連携によるセルフチェックイン体制を導入すれば、変動する人件費を固定的なシステム利用費に置き換えられます。

これにより労働集約型のビジネスモデルから脱却し、損益分岐点を大幅に引き下げることが可能になります。

利益率の固定化と予測可能性の向上

システムによる効率化は、売上の増減に関わらず一定の利益を確保しやすい体質を作ります。
例えば、売上が10%減少した場合、人件費依存型の運営では利益率が大きく悪化します。しかし、システム化された運営では、固定費化されたシステム費用は変わらないため、利益率の低下を最小限に抑え、キャッシュフローが予測可能となるのです。

通常の運営では、売上を急激に伸ばすには限界があります。しかし、コストの構造改革は、RemoteLOCKをはじめとするシステへの投資で、制御することが可能になります。

ホテル運営において、最も重いコストは「フロント業務」の人件費です。 特に24時間体制の維持には、最低でも3名以上の交代勤務が必要となり、深夜手当を含めたコストがGOPを圧迫します。
例えば、RemoteLOCKとPMSを連携させたセルフチェックイン体制を導入すれば、以下の効果が得られます。

夜間帯の無人化

物理鍵の受け渡しが不要になれば、深夜のフロント常駐が不要になります。

日中の省人化

セルフチェックインシステムと連携し、チェックイン作業を自動化すれば、フロントスタッフは最小限の人数で運用できるようになります。

採用・教育コストの圧縮

最小人数で運営ができるため、新たに採用する人数を抑え、採用コストや教育コストの圧縮が可能になります。

RemoteLOCKによってオペレーションがデジタル化・標準化されていることは、物件の買い手（次のオーナー）にとって大きな魅力です。

脱・属人化

「ベテランスタッフがいなければ回らない」状態は、「運営リスクが高い」と判断されます。

セキュリティログの管理

誰がいつ入室したかのデータが残るため、不正利用の防止と管理品質の証明になります。「ホテルの治安が良い」ことは、大きなアピールになるでしょう。

鍵紛失リスクの回避

物理鍵の紛失に伴うシリンダー交換費用や、紛失対応の工数を完全に排除できます。フロント業務のスマート化も魅力的に映るでしょう。

新型コロナウイルス感染症の影響を経て、宿泊客の非対面チェックインに対するニーズは高まっています。観光庁の「宿泊施設における新型コロナウイルス対応ガイドライン」でも、非接触型のチェックイン・チェックアウトが推奨されました。

非対面オペレーションは、感染症対策としてだけでなく、以下のメリットをもたらします。

つまり、RemoteLOCK導入は、コスト削減と顧客体験向上を同時に実現する施策なのです。

スマートロック「RemoteLOCK」と、PMS（宿泊管理システム）を連携させることで、ホテルのオペレーションは劇的に進化します。

スマートロック（RemoteLOCK）は、Wi-Fi接続型のスマートキーで、予約ごとに異なる暗証番号を自動発行します。 物理的な鍵やカードキーを必要としないため、鍵の受け渡しだけではなく、鍵の紛失対応などの煩雑な業務もなくなります。

PMS（宿泊管理システム）とは、予約情報や顧客データを管理する基幹システムです。 RemoteLOCKと連携することで、予約が確定した瞬間に、その宿泊客専用の解錠コードが自動で生成されます。

セルフチェックインシステムは、ゲストのスマートフォンや、フロントに設置したタブレット等で、チェックインや宿泊名簿の記入、本人確認が行えるシステムです。

スマートロック、PMSと連携することで、予約から入室までを「完全無人・非対面」で完結させることが可能になります。

特に、中小規模の施設では、連携を視野に入れたシステム選びが、運営効率の向上だけでなく、ゲスト満足度の向上にも繋がります。

私たちRemoteLOCKチームとしては、お客様の事業フェーズや課題感に応じて、最適な選択肢を正直にお伝えすることも重要だと考えています。1〜2室での運用では、今回ご紹介した他社製品も非常に優れた選択肢です。
その上で、将来的に施設規模が拡大した際には、RemoteLOCKをご検討いただければ幸いです。

いかがでしたでしょうか？ホテルの資産価値は、売上高ではなくNOI（純収益）によって決まります。そして、NOIを最大化するには、GOPの改善が不可欠です。

RemoteLOCKとPMSを連携させたセルフチェックイン体制を導入すれば、夜間帯の無人化・日中の省人化が可能となり、GOPは大幅に改善するでしょう。
ホテルの資産価値最大化を実現するための参考にしていただけましたら幸いです。

執筆者より

RemoteLOCKをはじめとする最新システムの導入は、単なる設備更新ではなく、ホテルのオペレーションを劇的に向上させます。
これが、最終的にホテルの収益性を上げ、資産価値を最大化する点にご注目ください。