近年、空き部屋や空き家を活用した民泊が注目を集めています。しかし、実際に民泊運営を始めるとなると、「カギの受け渡しはどうする？」「どんなシステムを入れるべき？」と、多くの運用の壁にぶつかるでしょう。「これから民泊を始めたい」「なるべく手間をかけずに運営したい」とお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

ここ数年で、「民泊施設」が、ぐっと増えたと感じている方も多いのではないでしょうか。実際、インバウンド需要の回復により、ホテルや旅館だけではなく、民泊施設のニーズも高まり続けています。

最近は、副業や空き家活用としても人気で、Airbnbなどの民泊プラットフォームの普及により、個人でも気軽に民泊を始められるようになりました。

民泊制度ポータルサイト「minpaku」によると、令和7年3月の時点で、住宅宿泊事業の届出件数は48,686件もあり、今後もインバウンド増加に伴い市場拡大が期待できます。

とはいえ、上記の民泊の届出件数のうち、事業廃止件数は18,368件となっています。コロナの影響もありますが、安易に始めたものの、うまく運営できなかったという割合も大きいでしょう。実は、民泊を円滑に運営するには、最新のシステムやツールを利用した「運営の仕組み化」が必要です。

この記事では、民泊の押さえておくべき課題や、実際に必要となるツールなどを詳しく解説していきます。

次に、民泊を運営するときに直面する課題について見ていきましょう。

民泊を開業したからといって、自動的に運営や集客ができるわけではありません。実際にどのような課題があり、どのような対策が必要であるか、確認しておく必要があります。一般的に、民泊を運営するときに直面する課題は次の3つです。

それぞれ詳しく解説していきます。

民泊は、現在急激に増加しており、差別化が必要となっています。単純に「きれいな部屋」を提供するだけでは、魅力を感じてもらえず、まったく予約が入らない可能性もあるからです。

差別化をするには、「ここでしか味わえない体験」「独自の空間デザイン」「ターゲットに合わせた特化」などを意識した部屋に最適化すると効果的でしょう。

たとえば、差別化には、次のようなアイデアがあります。

上記のような施策ができない場合は、あえて無機質な空間とし、「安さ」をアピールする方法もあります。ライバルとなる近隣の民泊をよく研究し、独自のアピールポイントを探しましょう。

次に、トラブルが起こりにくい運用やサポート体制の確立が必要です。民泊は、ホテルや旅館のように、スタッフが1日中管理しているわけではありません。いざという時に、すぐに対応できる体制がないと、トラブルが大きく発展してしまいかねません。

最悪の場合、近隣への迷惑行為が原因で、自治体から行政指導や営業停止命令を受けることもあります。

上記以外でも、文化のギャップや料金トラブル、さらには犯罪利用や事故など、幅広いトラブルが発生しています。まずは周辺の方への周知や理解を得ることが一番重要でしょう。

その上で、対策としては次のようなことが考えられます。

上記のことを徹底することで、トラブルを最低限に抑えることができます。なお、管理システムについては、3章以下でくわしくご紹介します。

民泊での収益を安定させるには、運営の自動化・省力化対策が必要です。対策をしっかり行わないと、予想以上に手間や時間がかかり、運営コストも増大してしまうからです。

たとえば、システムなどを導入せずに、人の手のみで民泊を運営しようとすると、次のような手間がかかります。

上記のような業務をすべて手作業で行うことはかなり難しいでしょう。本業との両立が難しくなったり、ゲストの満足度が下がってしまう可能性もあります。だからこそ、民泊を安定して運営するには、システムをうまく活用して、自動化・省力化を図ることが重要なのです。

次の章からは、民泊運用を支える具体的なシステムについて、具体的にご紹介します。

民泊の運営を省力化し、自動化するするために最低限必要となる4つのシステムをご紹介します。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

民泊サイト（OTA：Online Travel Agent）とは、いわゆるオンライン上の旅行代理店で、宿泊施設や民泊物件をインターネットで予約できる予約サイトを指します。OTAに掲載することで、24時間365日、多数の旅行者に自分の宿泊施設をアピールし、効率的に集客ができるのが最大の特徴です。民泊のOTAにはいくつかあり、代表的なものとして次のサイトが有名です。

主要なOTAを活用することで、国内外の幅広い旅行者にアプローチでき、民泊の集客力を自動的に高めることができます。

サイトコントローラーとは、リアルタイムで最新の情報に更新することができるシステムで、複数のOTAに掲載している在庫（空室）、料金、予約情報を一元管理することができます。PMS（Property Management System）とは、運営全体を一元管理するシステムで、民泊施設の予約管理、顧客管理、料金設定、チェックイン・チェックアウト、売上管理、清掃管理などを最適化することができます。

上記の2つを連携させることで、民泊の予約管理や在庫管理業務の自動化が可能となります。複数のOTAや予約状況を、人の手で管理するのはかなり手間がかかり、ちょっとしたミスが、ダブルブッキングなどのトラブルに繋がるでしょう。さらに、以下のようなトラブルが発生する可能性もあります。

上記のことを避けるためにも、予約管理を最適化するツールは、必要不可欠と言えるでしょう。

セルフチェックインシステムとは、民泊に受付スタッフがいなくても、ゲストが自分のスマートフォンなどを利用して、チェックイン・チェックアウトができるシステムです。24時間いつでもチェックインが可能となるため、深夜や早朝でも対応が可能になります。他にも、以下のようなメリットがあります。

宿泊施設では、ゲストの本人確認や、インバウンドのパスポートチェックが必要です（自治体によって異なるので保健所に要確認）。セルフチェックインシステムを導入することで、これらも自動化できるため、運営効率が大幅に向上し、ゲストの満足度や安全性も高まります。

スマートロックは、ゲストのスマートフォンなどを利用して、客室の解錠・施錠を行う電子キーです。物理的な鍵が不要となるため、鍵の受け渡しがありません。

ゲストに事前に知らせたパスワードやQRコードなどを利用するため、鍵の持ち歩きが無くなり、紛失や複製などのリスクも防げるでしょう。そのため、不審者が侵入するというトラブルが無くなり、セキュリティ効果も高くなります。
※QRコードはデンソーウェーブの登録商標です。まとめると、次のようなメリットがあります。

民泊では「鍵の受け渡し」に悩んでいる運営者も少なくありません。鍵の受け渡しだけのために現地に行ったり、「鍵の保管ボックス」などを設置して対応していますが、効率や安全面で課題が大きいと言えるでしょう。スマートロックの導入は、「コスト削減」「遠隔管理」など多くのメリットをもたらします。

それでは、システムの導入を検討されている方に、まずはおすすめしたいサービスやツールをご紹介しましょう。他のツールと組み合わせることが可能で、民泊運営がスムーズになるものばかりです。是非参考にしてください。

Airbnbは世界最大の民泊の予約プラットフォームです。登録しておくことで、世界中からゲストを集めることが可能になるでしょう。

弊社のスマートロック（RemoteLOCK）とも連携が可能で、Airbnbに予約が入ると、滞在期間中のみ有効な、スマートロック の暗証番号やQRコードが自動で発行されます（Airbnb上のメッセージツールから自動送信が可能）。

beds24は、複数のOTAに載せたい方や、PMS機能も欲しい方におすすめの、多機能サイトコントローラーです。

面倒な予約サイト管理を1ヶ所で一元管理でき、業界最安値のコストでありながら、自動集金機能による事前決済サービス（ブッキング・ドットコム経由の場合）や、PMS、予約エンジン機能、AIによる客室の自動値付けなども可能です。

Airhostは、セルフチェックインシステムに加え、PMSとサイトコントローラー機能もある、多機能な宿泊管理システムです。

事前チェックイン、決済実行、キーレス入室、アップセル・サービス予約管理などが可能で、弊社のRemoteLOCKを組み合わせることで、滞在時間のみ有効な認証コード(暗証番号・QRコード)を、ゲストに自動で発行できます。※QRコードはデンソーウェーブの登録商標です。

一元管理がしやすいことから、民泊施設を複数お持ちの方にもおすすめです。

minpakuINは、民泊に特化したセルフチェックインシステムで、PMS機能も持っています。4か国語対応（日本語・英語・中国語・韓国語）なので、インバウンド対策としても最適です。

各種スマートロックとの連携や、サイトコントローラー連携、ゲストが、現地に設置したタブレットで決済する現地決済機能などが利用可能です。民泊の自動運営を可能にするため、複数の施設を運営する方にもおすすめです。

FlexIN（フレックスイン）は、コストパフォーマンスが良く、民泊におすすめのセルフチェックインシステムです。ゲストが自身のスマートフォンを使って、チェックイン手続きをすべて完結することができます。

スマートロックなど他システムとの連携も可能で、民泊運営の効率化と顧客満足度向上に貢献します。料金は業界最低水準で、導入コストも抑えられるため、まずは、小さく民泊を始めてみたい方などにおすすめです。

TOMARO＋は、チェックインタブレットなどの接客端末が不要で、ゲストのスマートフォンで完結するチェックインサービスです。QRコードの設置のみで、セルフチェックインが可能になります。※QRコードはデンソーウェーブの登録商標です。

弊社のRemoteLOCKと連携することで、施設ドアの鍵の受け渡しをゲストのスマートフォンで行うことができます。安全・安心、かつ、無人・省人化で、スムーズな民泊運営が実現します。

上記でご紹介したツールのほか、ゲスト対応の自動化や会計ソフト連携が可能なPMSもあり、運営に合わせて利用することで、省人化が可能になります。

いかがでしたでしょうか。

民泊運用において、効率的な運用をサポートするシステムはたくさんあります。実際の運用には、管轄の保健所にも確認しつつ、上記で紹介した自動化システムを使うことで、自動化・省人化を実現し、収益安定化を目指せるでしょう。
民泊運用の参考になりましたら幸いです。